Kiedy sprzedać dom lub jeden z właścicieli porusza się, to może mieć sens, aby przenieść kredyt do nowego właściciela. Zamiast ubiegania się o nową pożyczkę, zwracając koszty zamknięcia i zaczyna od nowa z wyższych kosztów odsetek, właściciel po prostu przejąć bieżących płatności.
Możliwe jest przeniesienie kredytu hipotecznego, ale to nie zawsze jest łatwe. omówimy szczegóły poniżej, ale krótkie podsumowanie opcji obejmuje:
- Przenieść assumable hipotecznych pytając kredytodawcy dokonać zmiany.
- Refinansowanie kredytu w jedynej nazwy nowego właściciela.
- Przelew, gdy sytuacja nie powoduje „ze względu na sprzedaż” klauzuli kredyt za.
Table of Contents
assumable hipoteczne
Jeśli pożyczka jest „assumable” masz szczęście: to znaczy, że może przenieść kredyt do kogoś innego. Nie ma język w umowie kredytu, który uniemożliwia wykonanie przelewu. Jednak nawet assumable hipoteki może być trudne do przeniesienia.
W większości przypadków, „nowy” kredytobiorca musi zakwalifikować się do kredytu. Pożyczkodawca będzie patrzeć na ocenę kredytową kredytobiorcy i stosunek zadłużenia do dochodu do oceny zdolności kredytobiorcy do spłaty kredytu. Proces ten jest w zasadzie taki sam, jak gdyby kredytobiorca było ubiegać się o nowym kredytu (ale oczywiście kredytobiorca może przejąć istniejącego kredytu w niepełnym wymiarze sposób). Kredytodawcy zatwierdzony do pierwotnego wniosku kredytowego w oparciu o kredyt i dochodu pierwotnego wnioskodawcy (-ów), a oni nie chcą pozwolić nikomu poza hakiem, chyba że masz kredytobiorcy zastępczą, która jest tak samo prawdopodobne, aby spłacić.
Aby ukończyć przeniesienie na assumable kredytu, zażądać zmiany z kredytodawcą. Musisz wypełnić aplikacje, zweryfikować dochodu i majątku, i zapłacić niewielką opłatę w trakcie procesu.
Przeniesienia własności: Przełączanie się nazwiska na kredyt dotyczy tylko kredytu. Nadal może trzeba zmienić , kto jest właścicielem nieruchomości przez przeniesienie tytułu, za pomocą czynu quitclaim lub podejmowania innych czynności niezbędnych w danej sytuacji.
Ciężki do znalezienia?
Niestety, assumable kredyty hipoteczne nie są powszechnie dostępne. Najprościej może być, jeśli masz kredyt lub pożyczkę FHA Wirginia. Inne konwencjonalne hipoteki są rzadko assumable. Zamiast kredytodawców używać ze względu na sprzedaż klauzuli, co oznacza, pożyczka musi zostać spłacone po przeniesieniu prawa własności do domu.
refinansowanie
Jeśli kredyt nie jest assumable i nie można odnaleźć wyjątek a due na punkcie sprzedaży, refinansowanie kredytu może być najlepszym rozwiązaniem. Podobny do założenia, nowy kredytobiorca będzie musiał wystarczające dochody i kredyt, aby zakwalifikować się do kredytu.
„Nowy” właściciel domu będzie po prostu starać się o nowy kredyt indywidualnie i korzystać z tego kredytu na spłatę istniejącego zadłużenia hipotecznego. Może trzeba będzie koordynować z wierzycielami, aby uzyskać zastawów usunięte (chyba że nowy kredytobiorca i nowy kredytodawca zgadza się z nimi), dzięki czemu można korzystać z domu jako zabezpieczenie, ale to dobry, czysty sposób, aby dostać pracę. Niektóre zastawy rutynowo przesyłać od jednego właściciela do drugiego (na przykład, jeśli ulepszenia zostały wykonane z finansowania PACE).
Ze względu na sprzedaż
Kredytodawcy zwykle nie korzystają z pozwalając przenieść hipotekę. Kupujący wyjdzie naprzód przez coraz bardziej „dojrzałe” kredytu, z wczesnych płatności odsetkowych z drogi (i mogą być w stanie uzyskać niższe oprocentowanie).
Sprzedający dostanie się sprzedać swój dom łatwiej – ewentualnie po wyższej cenie – z powodu tych samych korzyści. Ale kredytodawców stracić, więc nie są chętni do zatwierdzania przelewów.
A na skutek na punkcie sprzedaży jest część umowy pożyczki twierdząc, że pożyczka musi zostać spłacone, gdy nieruchomość sprzedaje (pożyczka jest „przyspieszone”).
Wyjątki od reguły: W niektórych przypadkach nadal można przenieść kredytu – nawet z powodu klauzuli na sprzedaż. Przesunięcia między członkami rodziny są często akceptowane, a kredytodawcy zawsze mogą być bardziej korzystne niż to, co mówi twoja umowa kredytu (jest to opcja, że można wykonywać, a oni nie są wymagane, aby to zrobić – ale nie ma co się nastawiać) , Jedynym sposobem, aby wiedzieć na pewno, to zwrócić się do kredytodawcy i przejrzeć umowę z miejscowego adwokata. Nawet jeśli kredytodawcy powiedzieć, że nie jest to możliwe, prawnik może pomóc dowiedzieć się, czy Twój bank jest dostarczanie dokładnych informacji.
Garn-St. Germain ustawa uniemożliwia kredytodawców przed korzystaniem z opcji przyspieszenia w pewnych okolicznościach. Kilka z najczęstszych sytuacjach obejmują:
- Kiedy wspólny najemca umiera i przenosi własność na ocalałych wspólnego najemcy
- Przeniesienie kredytu do krewnego po śmierci kredytobiorcy
- Przeniesienie prawa własności na rzecz małżonka lub dzieci przez kredytobiorcę
- Transferów wyniku ustaleń rozwodowych i separacji
- Przeniesienia do inter vivos zaufania (lub żywym zaufania) gdy kredytobiorca jest beneficjentem
Zobacz pełną listę wyjątków , przejrzeć tę listę ze swoim prawnikiem.
nieoficjalne Transfery
Jeśli nie można uzyskać Twój wniosek zatwierdzony, można ulec pokusie, aby założyć „nieformalne” układ. Na przykład, można sprzedać swój dom, należy pozostawić w miejscu istniejącego kredytu i mają nabywcy zwrotu za płatności hipotecznych.
To jest zły pomysł. Twoja umowa hipotecznych prawdopodobnie nie pozwala na to, a może nawet znaleźć się w kłopoty prawne, w zależności od tego, jak sprawy potoczą. Co więcej, wciąż jesteś odpowiedzialny za pożyczkę – nawet jeśli już nie żyjesz w domu.
Co mogłoby pójść źle? Kilka możliwości obejmują:
- Jeżeli kupujący przestanie płacić, pożyczka jest w Twoim imieniu, więc to wciąż problem (późne płatności pojawi się na raportach kredytowych i kredytodawców przyjdą po was).
- Jeśli w domu jest sprzedawany w wykluczenia za mniej niż to warte, można być odpowiedzialny za jakiekolwiek niedoboru.
Są lepsze sposoby Oferta finansowania sprzedającego do potencjalnego nabywcy.
Dostępne opcje
Jeśli nie można uzyskać kredyt hipoteczny przeniesione, nadal masz opcje, w zależności od sytuacji. Znowu śmierć, transfery rozwód, a rodzina może dać sobie prawo do dokonywania przelewów, nawet jeśli pożyczkodawca mówi inaczej.
Jeśli obliczu wykluczenia , niektóre programy rządowe łatwiej uporać się z kredytów hipotecznych – nawet jeśli jesteś pod wodą lub bezrobotnych.
Jeśli jesteś rozwiedziony coraz zwrócić się do prawnika, jak obsługiwać wszystkich swoich długów i jak chronić się w przypadku, gdy były małżonek nie dokonuje płatności.
Jeżeli właściciel domu zmarł , miejscowy adwokat może pomóc ustalić, co robić dalej.
Jeśli przeniesienie aktywów do trustu , sprawdź ze swoim prawnikiem planowania nieruchomości, aby upewnić się, że nie spowoduje klauzulę przyspieszenia.
Refinansowanie może być twój ostateczny rozwiązaniem, gdy żaden z innymi podejściami są dostępne.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.